16+
Аналитика
28.02.2020
Кто-то положил в карман семь с лишним миллионов рублей, что-то сделал.
28.02.2020
Он довел здание гостиницы до состояния, когда восстановление невозможно.
27.02.2020
Чиновница администрации Нижнего Новгорода на ровном месте создала проблему.
27.02.2020
Нижегородские перевозчики могли формально избежать нарушения закона, просто перепечатав билеты.
26.02.2020
С реалистичностью разработанных администрацией Нижнего Новгорода программ не все ладно.
26.02.2020
Разница в стоимости проезда при наличном и безналичном расчете имеет положительные стороны, но это нарушение закона.
25.02.2020
Департамент образования не смог внятно рассказать о результатах исследования стоимостью 7,5 миллиона рублей.
25.02.2020
Обоснованность передачи Сормовского парка в концессию на 49 лет вызывает сомнения.
21.02.2020
Реставрация здания гостиницы «Россия» возможна, вопрос лишь в желании и капиталовложениях.
21.02.2020
Нужен целостный кадровый подход к обеспечению муниципальных органов власти сильными профессионалами.
20.02.2020
Ситуация в администрации Автозаводского района типична для России.
20.02.2020
Ни общественность, ни градозащитники не считают снос нижегородской гостиницы «Россия» потерей.
15 Сентября 2008
108 просмотров

На квартирный вопрос предложен асимметричный ответ

В последние годы, чем больше «наверху» принимали программ, указов и
поправок в законы, призванных «продвинуть» страну в решении жилищной проблемы,
тем быстрее, опережая рост зарплат, поднимались в цене квадратные метры, и тем
острее их не хватало. За время реализации национального проекта «Доступное и
комфортное жильё» доступность жилья в стране уменьшилась, по вполне официальным
данным, в полтора раза.

 

Чтобы представить остроту российского «квартирного вопроса» и его
масштаб, достаточно вспомнить, что в советские времена в РСФСР строили каждый
год 75-80 миллионов квадратных метров жилья — примерно по полметра на каждого
из россиян. Тогда всем казалось, что это очень скромный показатель: в развитых
странах ежегодно строится по 1-1,5 квадратных метра на человека. Но скоро
выяснилось, что тот советский уровень был рекордным.

 

В начале 90-х российская строительная индустрия, как
и вся экономика, полетела вниз.
Только в 2007 году страна снова вышла на сколько-нибудь приличный объём
в 60,4 млн. квадратных метров (о «раскладе» внутри этого объёма поговорим
дальше, он весьма своеобразный). Если провести от тех советских 80 млн. к
нынешним 60-ти прямую черту, то в «яме» под ней окажется 380 млн. не
построенных в прошлые годы квадратных метров жилья.

 

Однако беда не только в том, что россияне живут тесно. Надо принять во
внимание, что большая часть возведённых в советский период панельных домов была
рассчитана на эксплуатацию в 30-50 лет, которые во многих случаях уже прошли. И
если в Москве старые пятиэтажки сносят и на их месте строят высотные башни, то
в других регионах старые дома как стояли, так и стоят. Долго они ещё протянут?
Толком этого не знает никто. Специалисты отвечают уклончиво.

 

Власти, казалось бы, видят остроту ситуации и принимают меры для выхода
из жилищного кризиса. Но пока это даёт обратный результат. Главным итогом
принятых мер стал дикий рост цен на жильё. В Москве самая облупленная
двухкомнатная «хрущовка» площадью 45 квадратных метров стоит сейчас не меньше
250 тысяч долларов. Двухкомнатная квартира поприличней оценивается уже в
300-400 тысяч долларов. Считается, правда, что в столице такие деньги можно
заработать, и вообще, как недавно заявил бывший российский министр экономики
Евгений Ясин, в центре Москвы должны жить только долларовые миллионеры. Не
можешь заработать на столичную квартиру — езжай в провинцию.

 

Однако там положение с «квартирным вопросом» не лучше. Например,
 житель Калининграда со среднестатистической российской зарплатой в 15
тысяч рублей в месяц (это 630 долларов), чтобы купить на окраине города ту же
двухкомнатную «хрущовку», должен каким-то образом скопить 100 тысяч долларов
или 13 своих годовых зарплат. Для сравнения, средний американский дом площадью
150-200 кв. метров
стоит 200 тысяч долларов — это чуть более трёх годовых доходов средней
американской семьи.

 

Откуда у нас такие нечеловеческие цены?

 

Короткий ответ, конечно, «воруют». Не менее 30-40 процентов (по
некоторым оценкам до 60-ти) в стоимости российского жилья приходится на чиновничью
ренту, «коррупционную составляющую». Кроме того, строительство и смежные с ним
отрасли в России дико монополизированы. Федеральная антимонопольная служба
ничего не может с этим поделать. Это в США  антимонопольное ведомство —
грозная сила, страшный зубастый ящер, перекусывающий пополам те компании,
которые пытаются доминировать на рынке. Цены после этого сразу идут вниз. А в
России монополистов уговаривают, отчитывают строгим голосом, выносят
предписания. Помогает это как мёртвому припарки.

 

Собственно, так у нас обстоит дело не только в строительстве. Но здесь
ещё проблема в раздвоенном, до шизофрении, представлении о том, как именно
должно выглядеть решение жилищной проблемы. С одной стороны, казалось бы,
вполне очевидно, что квартир и домов надо строить намного больше, чем сейчас. В
разы. Тогда цены на недвижимость спустятся до соизмеримого с уровнем российских
зарплат порога. Все возможности для наращивания объёмов строительства в России
есть. У нас с избытком любых ресурсов, миллионы мужиков в городах и деревнях
маются от безделья. В кое-то веки в стране много денег. Почему бы действительно
не «раскрутить» стройиндустрию, не потеснить хоть сколько-нибудь монополистов и
не уменьшить остроту жилищной проблемы?

 

Но, с другой стороны, многие наши сограждане, причём, отнюдь не только
владельцы строительных компаний и их родственники во власти, не хотят, чтобы
жильё дешевело. Недавно председатель одного из профильных комитетов Госдумы
убеждал меня в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье, где цены на
квадратные метры за последние пять-шесть лет выросли в пять-шесть раз, должна
оставаться очень дорогой: «иначе туда съедется весь СНГ». И в то же время (это
уже опять с первой стороны) председатель комитета активно участвует в
подготовке законопроектов, призванных удешевить строительство, в том числе, в
столице и её окрестностях.

 

Такая диалектическая жизненная позиция совсем не уникальна. В годы
бурного роста цен на недвижимость или до начала этого роста многие бизнесмены и
чиновники, а также многие наши общественные деятели, демократы новой и старой
волны и борцы с коррупцией успели вложить свободные деньги в покупку нескольких
квартир и хорошего загородного дома. И тоже весьма огорчатся, если всё это
вдруг упадёт в цене. А ведь упадёт, если жилья строить больше.

 

Так, может, не надо его слишком много строить? Или надо, но при этом
как-нибудь позаботиться, чтобы цены не снижались? А доступность жилья
обеспечить за счёт повышения простым людям зарплат. Раз в пять-шесть.

 

Нет, тоже нехорошо. Инфляция разгуляется и всё съест.

 

Эти раздумья и сомненья прогрессивной общественности образуют
необходимый бэкграунд для тех чудес, которые получаются из попыток российских
властей продвинуться в решении жилищной проблемы. Создают вокруг этих чудес
поле такого, как бы это сказать… Пассивного одобрения. Или, по крайней мере,
понимания.

 

Вот некоторые из чудес.

 

Приоритетным направлением в реализации нацпроекта «Доступное и
комфортное жильё», как многие помнят, в начале 2005 года было объявлено
развитие ипотеки. Эксперты сразу же предупредили, что в российских условиях это
неизбежно обернётся ростом цен на недвижимость и что начинать надо с другого
конца — с развития промышленности стройматериалов, инженерной инфраструктуры и
увеличения на этой базе объёмов строительства самого простого, без лишних
«наворотов», жилья. Но экспертов не послушали. На удешевление ипотечных
кредитов раздали пять миллиардов долларов — и сломали, таким образом, баланс
спроса и предложения. Цены на жильё рванули вверх. Всё вышло ровно так, как
предсказывали эксперты и просто взрослые люди. В течение 2005 года российская
недвижимость подорожала на 50-70 процентов, а в течение 2006 — ещё на 100
процентов.

 

Конечно, не только ипотека была виновата. Страна продолжала
«накачиваться» нефтяными деньгами, и богатые покупатели недвижимости из числа
менеджеров сырьевых компаний и чиновников готовы был платить за квартиру в
Москве хоть миллион, хоть три миллиона долларов. На таких покупателей в
основном и ориентировались строители и продавцы квадратных метров. Три четверти
столичных квартир, построенных в последние годы, относятся к категории
«элитные» или «бизнес-класс». В регионах эта цифра несколько ниже, однако, не
намного. Таким образом, приличный вроде бы показатель в 60,4 млн. квадратных
метров жилья, построенного в 2007 году, при ближайшем рассмотрении вызывает
гораздо меньше оптимизма. По вполне официальным данным 90 процентов вновь
построенных квартир и домов приобрели 15 «верхних» по доходам процентов
российских граждан.

 

Как следствие, в сегменте эконом-класса и на вторичном рынке ещё больше
обострился дефицит предложения. И поэтому цены там росли иногда ещё быстрее,
чем в элитном сегменте.

 

При этом, поскольку объёмы строительства жилья, хоть и элитного,
всё-таки увеличивались, то вслед за этим дикими темпами начали расти цены на
строительные материалы. Новых заводов по их производству не построили,
наверное, от рассеянности, а у владельцев старых появилась возможность,
поделившись с кем надо, заложить свои «два конца». Кто в  России такое
упустит? И кто помешает, Федеральная антимонопольная служба? Не смешите. В
общем, только цемент с 2004 по 2008 год подорожал в стране в пять-семь раз.

 

Ещё одно «чудо»: за последнее время в России значительно обострился
дефицит инженерных коммуникаций под строительство. В конце 2007 года
председатель ныне упразднённого Росстроя господин Круглик сообщил, что именно нехватка подъездных дорог, газовых и
электрических сетей может стать основным сдерживающим фактором для наращивания
объёмов строительства жилья,
поскольку строители «выбрали» в
предыдущие годы все резервы.

 

Такое заявление особенно интересно, поскольку именно Рострой, начиная с
2002 года, занимался реализацией специальной Федеральной целевой программы
«Жилище» и её подпрограммы  «Обеспечение земельных участков коммунальной
инфраструктурой в целях жилищного строительства». Программа и подпрограмма
предусматривали систему мер и стимулов, направленных на то, чтобы
инфраструктура развивалась опережающими темпами. А чтобы местным органам власти
и предпринимателям интереснее было её развивать, государство пообещало давать
им гарантии и субсидировать проценты по кредитам под строительство подъездных
дорог и коммунальных сетей. Однако по прошествии нескольких лет выяснилось, что
заложенные в программе с подпрограммой механизмы не сработали. Гарантии и
субсидии никого не заинтересовали. «Оказалось, что к кредитным отношениям никто
вообще не готов», — заявила в одном из интервью президент общественного фонда
«Институт экономики города» Надежда Косарева, участвовавшая в разработке данной
схемы.

 

В общем, дефицит коммунальной инфраструктуры от всей этой борьбы за
народное счастье только обострился.

 

Ещё веселее обстоит дело с земельными участками под строительство: у нас
их тоже остро не хватает. При том, что в США, например, города и прочие
населённые пункты занимают 24 процента территории, а в России только один
процент. Даже с поправкой на российскую вечную мерзлоту это очень скромная
цифра. А цены на земельные участки в России выше, чем в США, по крайней мере,
вокруг мегаполисов.

 

Складываться эта ситуация начала после принятия в 2003 году закона «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целью закона было создание
рынка земли и запуск рыночных механизмов в сельском хозяйстве. Но эксперты в
ходе обсуждения проекта закона высказывали опасения, что, если не устранить
специально оставленные в нём «дыры», то все перспективные территории будут
скуплены крупными финансовыми структурами. Которые затем начнут диктовать свои
условия и устанавливать правила игры на рынке земли. О такой опасной
перспективе, в частности, в 2002 году говорил в интервью автору этих строк
бывший председатель Совета Федерации орловский губернатор Е.С.Строев.

 

Всё опять произошло именно так, как предсказывали специалисты. «Новые
правила игры» оказались весьма незатейливыми и заключаются они главным образом
в том, что «финансовые структуры» придерживают принадлежащие им земли и продают
их под застройку маленькими кусочками. Отчего цена участка увеличивается в
пять-десять, а то и в пятьдесят раз. На сложностях с переводом земли из
категории в категорию очень хорошо кормятся местные чиновники, которым тоже
ведь надо жить. Причём, переход участка в разряд «земли населенных пунктов» и
связанное с этим многократное подорожание вовсе не означает, что в новую цену
включена подводка дорог, электросетей, воды и газа. Все эти проблемы новый
владелец участка должен решать самостоятельно, закладывая цену решения в
стоимость будущего строительства. Собственно, ответ на вопрос о том, почему
особняк в окрестностях Нью-Йорка стоит 400 тысяч долларов, а такой же в
Подмосковье полтора миллиона — начинается именно здесь.

 

«Знаете, как надо правильно выполнять программу «Доступное жильё»
по-российски? — загадал мне загадку знакомый сотрудник известной девелоперской
компании. И подсказал верный ответ: — Каждый,
кто может, должен «сделать» хотя бы полмиллиона долларов и купить себе квартиру
в Москве
».

 

А кто не может — тот лузер.

 

Разумеется, в лузеры попадают и все те россияне, кто не сумел «сделать»
200 тысяч долларов в Новосибирске или 150 тысяч в Калининграде. То есть
подавляющее большинство населения.

 

Таким образом, если оценивать положение дел в стране по состоянию
«квартирного вопроса» (а это один из важнейших показателей, как не крути), то
вполне очевидно, что современная Россия остаётся страной без середины, без
равновесия. На том месте, где в других странах спокойный и сытый средний класс,
у нас дырка от бублика. Весь наш средний класс по наиболее оптимистическим
оценкам составляет 20 процентов населения. Такое государство при сколько-нибудь
серьёзных потрясениях — падении нефтяных цен, например, да не дай Бог совпавшим
с резким ростом цен на продовольствие — опять рискует кувыркнуться.

 

Но в это время в Кремле созрели новые прорывные идеи в области
строительства.

 

Дмитрий Медведев недавно заявил, что для решения жилищной проблемы надо
активнее строить не многоэтажки, а индивидуальные домики эконом-класса, сотни
тысяч, а потом и миллионы. Создавать из них посёлки вокруг городов, связывать
скоростными дорогами с центром. Чтобы в России стало как в Канаде или в США.

 

По большому счёту это заявление не содержало неожиданностей. На тему
«малоэтажки» в последние два года неоднократно высказывались и Владимир Путин,
и сам Медведев. Более того: малоэтажное строительство ещё в 2006 году было
объявлено одним из важных направлений нацпроекта «Доступное и комфортное
жилье». Правда, пока без особого толку. Единственный принципиально новый момент
в заявлениях и действиях Медведева по «квартирному вопросу» — решение о
создании Фонда содействия жилищному строительству, куда новый президент
собирается передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств.
Эти участки в дальнейшем планируется пустить под застройку. Речь, по словам
Дмитрия Медведева, пойдёт о миллионах гектаров.

 

Специалистам понятно, что новый президент предлагает выбраться за
пределы мегаполисов в поисках доступного жилья — от отчаянья. С чего
загородному жилью быть дешевле городского? Если не воровать и строить много, то
себестоимость квадратного метра в панельном многоэтажном доме всегда будет
ниже, чем в благоустроенном индивидуальном. Особенно если посчитать затраты на
прокладку тех самых коммунальных сетей (в расчёте на квадратный метр при
индивидуальном строительстве эти сети в среднем в три раза длиннее, чем в
многоэтажном микрорайоне) и добавить цену дорог, которые придётся прокладывать
к новым посёлкам. Однако все предпринимавшиеся в последние годы попытки
очистить городское многоэтажное строительство от монополизма и «коррупционной
составляющей», а также всерьёз нарастить его объёмы, ни к чему хорошему не
привели. И теперь российские власти, потеряв надежду отмыть чумазых городских
«детишек», предлагают нарожать новых.

 

Тем не менее, некоторые эксперты считают, что шансы «прорваться на
малоэтажном направлении» всё-таки есть — при наличии политической воли у нового
президента и ещё более нового премьер-министра. Речь ведь, по большому счёту,
идёт о том, смогут ли, в конце концов, Путин с Медведевым в интересах
большинства населения хотя бы немного «подвинуть» тех наиболее дорогих россиян,
которые обувают всех остальных соотечественников не только с квадратными
метрами. Если их совсем не подвигать, то и с высокими нефтяными ценами можно
дождаться новых массовых выступлений, как в январе 2005-го после отмены льгот,
а то и чего похуже. Вон децильный коэффициент в России уже в два раза превышает
показатели 1917 года.

 

Но возьмись за борьбу с монополизмом и коррупцией как следует, и ты рискуешь не только
растерять соратников, но и сломать себе шею.

 

А вариант с «загородом» и пустующими федеральными землями как раз
выглядит изящно: Путин с Медведевым ничего у хозяев жизни не отбирают, позволяя
им, как и прежде, возводить сверхдорогие многоэтажки и торговать дорогой
землёй. Однако начинают рядом, силами специально созданной, не коррумпированной
и вообще не коммерческой госкорпорации, строить много-много скромных, но
благоустроенных домиков — причём, деревянных и каркасных, почти без
использования сверхдорогого по нынешним временам цемента — на бесплатных бывших
землях Минсельхоза и Минобороны.

 

Это не такая уж и утопия. Конечно, мы вместе посмеёмся насчёт
некоррумпированности корпорации. Однако цены на «городское» жильё сейчас во
столько раз выше себестоимости, что могут реально упасть или хотя бы «просесть»
даже в том случае, если предложенная схема сработает только наполовину.

 

Довольно неприятным для нового президента является то обстоятельство,
что многие россияне помнят, как в малоэтажном строительстве за последние годы
уже неоднократно и так же шумно озвучивались другие «прорывные идеи», вроде
создания строительных кооперативов.

 

По мысли авторов (а озвучивал идею как раз Дмитрий Медведев, в ту пору
первый вице-премьер), объединившись в кооперативы, будущие домовладельцы сумеют
более успешно противостоять чиновникам. Помочь им организоваться и недорого
получить землю под строительство должен был специальный закон, проект которого
правительство обещало внести в Госдуму еще в начале 2007 года. Однако закон до
сих пор не принят, и кооперативы не созданы.

 

Точно так же в конце прошлого года тихо сдулась «пилотная программа»,
презентованная в июне верным соратником Дмитрия Анатольевича, координатором
нацпроекта «Доступное жилье» Александром Браверманом.

 

Он обещал, что уже в октябре 2007-го в российских регионах будут
выставлены на аукционы 38 подготовленных к строительству площадок с готовыми
инженерными сетями для строительства 20 миллионов квадратных метров жилья. С
тех пор об этой программе федеральная пресса больше не вспоминает, а в
некоторых регионах «пилота Бравермана» сейчас характеризуют довольно
сатирически.

 

И вот ещё одна «прорывная идея».

 

Сколько она проживёт? Принимаются ставки.

 

 

Оригинал этого материала
опубликован на ленте АПН.

По теме
19.02.2020
Ничего противоречащего корпоративной этике глава Автозаводского района не совершил.
19.02.2020
Мэрия истратила 7,5 миллионов рублей – нижегородцы должны знать, на что.    
18.02.2020
Бедный Нагин. Такой он был весь из себя открытый – и на тебе.  
18.02.2020
Объемы выплат будущего концессионера Сормовского парка в бюджет города стоит пересмотреть.  
Подборка