16+
Новости:
14 Февраля 2007 года, 00:00
79 просмотров

Московский рынок недвижимости на подъеме («The New York Times», США)

Представляет ли жилой дом, построенный изначально для героев социалистического труда, ценность для рынка?

Спросите Питера Фалатина (Peter Falatyn), американца, живущего в Москве. Цены на недвижимость в прошлом году выросли практически вдвое, из-за чего ему приходится выезжать из квартиры, которую он снимал на протяжении последних шести с половиной лет. «Я переезжаю, так как владелец квартиры и его агент по недвижимости говорят, что на рынке наблюдается скачок», — рассказал Фалатин.

В этом кирпичном доме — одни из наиболее приемлемых цен в модном районе Москвы, известном как Патриаршие пруды. Некоторые бывшие Герои — это почетное звание, которого часто удостаивались функционеры Коммунистической партии — до сих пор владеют квартирами в этом доме, и, как и многие владельцы московской недвижимости, они обнаружили, что сидят на золотой жиле. Из-за этого они решают продавать свои квартиры, что заставляет их выселять арендаторов, как это происходит в случае с г-ном Фалатином.

Агентство недвижимости «Эванс», располагающееся в двух кварталах от этого места, говорит, что в доме, в котором живет г-н Фалатин, продаются две квартиры. Одна из них имеет такую же площадь — 74 квадратных метра — и выставлена за 729000 долларов США. (Сначала он платил за нее 1200 долларов в месяц, в прошлом году арендная плата была повышена до 1700 долларов в месяц.)

Карина Хейфец, одна из двух управляющих партнеров компании «Эванс», говорит, что средний уровень цен в Москве чуть превышает 5000 долларов за квадратный метр. На Патриарших прудах минимум составляет 10000 долларов за метр. В верхнем сегменте рынка, по словам г-жи Хейфец, некоторые квартиры продаются по 30000 долларов за метр.

В доме г-на Фалатина, добавила она, один метр стоит 10700 долларов. Аренда трехкомнатной квартиры в этом доме обойдется от 3000 до 4200 долларов в месяц. (Недвижимость в Москве часто оценивается и оплачивается в долларах, хотя иногда используются и евро. Кроме того, так как комнаты в многонаселенных квартирах коммунистической эпохи часто имени несколько назначений, квартиры в России делятся по общему количестве комнат, а не по количеству спален.)

Беспокойный политический и инвестиционный климат в России, возможно, в будущем и уменьшит в какой-то степени спрос на московскую недвижимость, однако для того, чтобы произошло существенное снижение цен, должны произойти значительные изменения в соотношении спроса и предложения. Об этом г-жа Хейфец написала по электронной почте из Нью-Йорка, где «Эванс» только что открыла офис в районе Сохо.

«Хотя это выглядит нелепо, тем не менее, это факт, — написала она. — Причиной резкого роста цен на недвижимость является быстрое увеличение спроса, недостаточное количество других инвестиционных инструментов, а также очень ограниченное предложение нового жилья».

Москвичи обычно хотят подороже продать свои небольшие квартиры коммунистической эпохи, в которых зачастую вместе живут три поколения. И практически каждый россиянин, заработавший на росте цен на нефть и другие товары, хочет получить долю московской недвижимости, либо для проживания, либо для инвестирования средств.

Иностранные инвесторы, пишет г-жа Хейфец, практически не оказывают влияние на рынок. «Их количество невелико и оно уменьшается из-за роста цен, который препятствует их приезду в Москву. Однако в некоторых сегментах рынка, таких как дореволюционные дома в центре Москвы, они имеют большее влияние».

Для Москвы местоположение — это все. Поэтому в престижных районах даже уродливые панельные дома советского периода, фасады которых похожи на порытые плесенью кафельные стены ванной комнаты, могут стоить столько же, сколько стоит самое хорошее жилье в менее престижных районах.

Кроме того, ни цена, ни история не являются гарантией хорошего содержания, как мог убедиться г-н Фалатин, когда он переехал в свою нынешнюю трехкомнатную квартиру, находящуюся менее чем в одной миле от Кремля. «Когда я только переехал, в подъезде была ужасная сырость и стоял отвратительный запах», — сказал он, добавив, что он был единственным жильцом, решившим определить источник вони.

Источником оказалась лужа нечистот, скопившихся в подвале после разрыва трубы. «Я заплатил ЖЭКу, — сказал он, чтобы они очистили подвал и отремонтировали трубы».

В Москве настойчивость и деньги являются ключом к решению проблем. А для иностранцев, например для г-на Фалатина, полезно еще и относиться ко всему с юмором. Он рассказывал об этом инциденте с улыбкой. В конце концов, аренда этой квартиры была для него хорошей сделкой, заключенной на условии, что он отремонтирует кухню, которая была, как он вспоминает, темной и унылой, с советской кухонной плитой «Электра» и со свисающей с потолка лампочкой, которую он, при его росте 190 см, постоянно задевал.

Однако сейчас эти дни в далеком прошлом. Желто-голубая цветовая гамма кухни отражена везде и во всем, от шкафчиков и ваз до украшения из цветов, повешенном недавно г-ном Фалатином на стену. В его квартире растения соперничают за жизненное пространство с фотографиями друзей и семьи, а также с сувенирами, привезенными из поездок по бывшим республикам Советского Союза, такими, как таджикские кинжалы и грузинские кубки из рогов, используемые для вина.

Вместо ремонта ванной комнаты, выложенной шокирующей зеленой кафельной плиткой, которая, несомненно, была высшим шиком в 1970-х годах, он решил дополнить ее цвет, подбирая полотенца и даже мыло.

На стене в прихожей висят картины из его любимого парижского магазина, напоминающие ему, почему он не купил квартиру в Москве. «В Шестом и Седьмом районах Парижа, в Сен-Мишель и Сен-Жермен вы можете купить квартиру по цене от 10000 до 12000 евро за метр, — сказал он. — Это будет прекрасное здание, с видом на парки. И в подвале не будет луж из нечистот», — добавил он.

Г-н Фалатин, закончивший Массачусетский технологический институт и получивший диплом MBA Калифорнийского университета, приехал в Россию в 1993 году советником в одно аэрокосмическое предприятие, затем восемь лет проработал в Международном научно-техническом центре, занимающемся проблемами нераспространения. Теперь он уже знаком с рынком недвижимости Москвы, где ради строительства новых домов сносятся старые, а владельцы квартир получают минимальные компенсации. Кроме того, запутанная система правил проживания означает, что бывшие жильцы могут вдруг придти к покупателю недвижимости и оспорить заключенную им сделку, оставив в итоге покупателя ни с чем.

Однако г-н Фалатин снова и снова возвращается в Москву, обладающей непреодолимой силой, превращающей многих бывших соотечественников в постоянных жителей города. Ему нравятся удобство, спокойствие и тишина этой улицы, находящейся всего в одном квартале от главной артерии города — Тверской улицы, а также такие плюсы, как расположенный поблизости круглосуточный супермаркет.

«Я не знаю другого города в мире, где вы можете жить так близко в центре и находиться в такой тишине», — говорит он.

(Патриаршие пруды стали местом, где завязывается действие мистического романа Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». Кроме того, одной из его главных тем, наряду с распятием Христа, являются жилищные проблемы города в ранние годы советской власти.)

Но сейчас г-н Фалатин, проживший в городе около 14 лет, собирает вещи. Он будет жить у друга, пока не устроится на новую работу и не решит, что ему делать дальше.

И он не одинок, отметила г-жа Хейфец. «Одна из наших клиенток, которая жила на доходы от сдачи внаем своей небольшой московской квартиры, думает об обмене ее на виллу в Италии, которую при нынешнем уровне цен она может себе позволить».

По словам г-на Фалатина, если он будет покупать дом, то, скорее всего, это произойдет в Соединенных Штатах. «Я серьезно рассматриваю Палм-Спрингс, — сказал он. — За 300000-350000 тысяч там можно купить дом с бассейном».