16+
Новости
20 Февраля 2007, 00:00
24 просмотра

Недвижимость: Россия все еще говорит на другом языке

Россия всегда была почти безусловным белым пятном на европейской карте инвестиций в недвижимость. И не без причин. При всех разговорах о постсоветской демократии, которая предположительно будет все более и более либеральной и прогрессивной, мало кто станет настаивать, что сегодня все обстоит именно так радужно.

Чеченская война, плохой послужной список в области соблюдения прав человека, распространенная коррупция – неудивительно, что инвесторы предпочитают держаться в стороне.

Возьмем хотя бы ЮКОС, основатель которого Михаил Ходорковский лишился своего богатства и свободы. Или компанию Royal Dutch Shell, которая в прошлом году лишилась своего проекта «Сахалин-2».

Или обратим внимание на Билла Броудера из Hermitage Capital, которого лишили визы.

В политическом смысле идея, что Россия постепенно будет продвигаться в сторону Запада при президенте Владимире Путине, выходце из КГБ, звучит уже вовсе не убедительно.

Цепь событий – включая нераскрытое убийство в Лондоне бывшего агента КГБ Александра Литвиненко – вызвала подозрения на Западе. Как и запугивание Кремлем с помощью энергетики своих более мелких соседей.

Если вы думаете, что это впечатление преувеличено, вам стоит купить или взять у кого-нибудь почитать книгу бывшей ведущей оппозиционной журналистки Анны Политковской «Путинская Россия», представляющую собой гневный приговор. Бывшей – потому что в октябре прошлого года Политковская была убита неизвестным лицом или лицами. В современной России политические убийства или убийства на почве бизнеса не редкость.

Эта книга даст вам новое представление о России, отличное от обнадеживающей картины, демонстрируемой другими источниками – в тот период, когда энтузиазм по отношению к России в международных инвесторских кругах, в том числе среди инвесторов в недвижимость, растет.

Россию воспринимают как страну демографического и экономического роста наряду с Бразилией, Индией и Китаем.

Растущий средний класс мог бы повлиять на спрос недвижимости и потенциально на политическое руководство страны, говорит глава европейского исследовательского центра Invesco Пол Кеннеди.

Крупные торговые сети, включая Carrefour и Metro, Wal-Mart и Tesco обдумывают планы по открытию своих гипермаркетов в России.

Исследовательский отдел издания Economist предполагает, что розничные продажи с 2005 до 2010 года вырастут с 245 до 526 млрд долларов. Спрос на офисные и складские помещения может вырасти с приходом в Россию международных компаний. Количество международных компаний, занимающихся недвижимостью, которые посматривают на восток, растет. Всего пару лет назад их было раз-два и обчелся. В 2006 году объем их инвестиций составил 3,07 млрд евро – на 222% больше по сравнению с 2005 годом, согласно Cushman & Wakefield.

Однако представления изменились с успешным размещением акций британского фонда Raven Russia, работающего в области строительства складских помещений. При первичном размещении стоимость Raven была оценена в 153 млн фунтов, но после успешного выпуска новых акций компания заработала 310 млн фунтов.

Среди американских и британских компаний, рассматривающих возможности инвестиций в Россию, – AIG Global Real Estate, GE, JER, Invesco, а также инвестиционные банки Morgan Stanley и Goldman Sachs.

Среди европейских компаний – голландская Rodamco Europe, венгерская Trigranit и другие.

По информации международной консалтинговой компании CB Richard Ellis, специализирующейся на недвижимости, в прошлом году на долю России пришлось 9,4% вложений международных инвесторов в Центральной и Восточной Европе, по сравнению с 4% в 2005 году.

Облигационные опционы международных инвесторов расширились также после того, как компании Eurohypo и Hypo начали заниматься кредитованием в России. Если за ними последуют другие компании, предоставляющие кредиты, займы станут еще дешевле, чем сегодня. Возможно, поднимется также авансовое отношение, которое сегодня составляет в среднем около 75%.

Однако прежде чем покупать недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге, подумайте о нескольких вещах.

Во-первых, политическая ситуация. Над страной нависла новая неопределенность, в свете предстоящего в следующем году перехода власти от довольно благоразумного в финансовом аспекте правительства Путина к новому правительству. Блестящие прогнозы роста ВВП во многом зависят от высоких цен на нефть.

Во-вторых, динамику спроса и предложения на недвижимость в России труднее предугадать, чем где-либо в Европе. Конечно, в крупных городах существует большая потребность в помещениях для офисов и торговых предприятий. Но местные строительные компании уже вовсю ведут строительство. Неизвестно даже, будет ли спрос продолжать расти в достаточной степени для уже строящихся объектов.

В-третьих, в России инвесторов ожидают специфические проблемы, связанные именно с недвижимостью. В России нет единого земельного кадастра, а по имеющейся документации историю участков можно проследить только до 1992 года. Землю нельзя купить в полную собственность. Некоторые инвесторы обходят это ограничение, не занимаясь строящимися проектами и покупая уже готовые здания, лучше всего с западными арендаторами. Однако все больше и больше российских компаний вступают в проекты на стадии разработки, что означает сотрудничество с местными компаниями. Достаточно произвольный выбор партнера в конечном счете может определить успех или провал вашего предприятия.

В то же время, городские власти Москвы рассматривают возможность вмешательства в происходящее на рынке жилой недвижимости и возможное фиксирование цен.

Согласно прогнозам, нынешняя скорость роста цен в России, все еще описываемая в двузначных числах, снизится таким же образом, как в других странах Центральной и Восточной Европы. Однако там эта тенденция была результатом «конвергенции» после вступления этих стран в Евросоюз. Россия не демонстрирует никаких симптомов такого движения.

Подборка